近期得空看了《奇遇人生》周迅作為嘉賓的那一期節目，在視頻接近結尾的最后那一段，讓我印象特別深刻。

阿雅問：

“我們應該擁有什么樣的精神，才能夠在逆境中學習？”

“直接體驗比問別人更簡單！”

 本文我還是想用《奇遇人生》這一段話作為目前階段聯合辦公賽道的開頭：

逆境是最好的學習！

未必奢華，但卻獨特，不需第一，但卻唯一。

回歸正文：本文根據衡雁與創富港副總裁唐偉的對話訪談摘錄，創富港是賽道內難得保持盈利的健康的企業，他們堅定的看好行業及未來發展趨勢。本文從兩個維度來發表看法和觀點，一方面是對行業以及賽道的看法，另一方面是目前創富港通過十一年的辦公空間的運營，對于行業的一些理解與分享。

主要就聯合辦公領域（聯合辦公理想產品模型、聯合辦公盈利模式探討、聯合辦公愿景、聯合辦公的未來及可能面對的風險等各種聯合辦公問題）中的一些問題進行探討，了解一下聯合辦公行業實踐工作者的案例及工作經驗、教訓、心得體會等。以便為聯合辦公行業整個賽道的發聲的理論和實踐提供借鑒。

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關于聯合辦公賽道及行業的見解

Question: 您認為聯合辦公這個賽道是不是正確的方向,代不代表未來辦公的方向?？  

唐偉：一定是未來辦公的方向。其實未來辦公的2個重要屬性：共享、聯合。

行業內講聯合辦公居多，忘記了共享辦公這個詞。

共享辦公：租用一間辦公室，不需要承擔前臺、會議室、洽談區等共享區域的租金，享有前臺文員收發快件/接聽電話/商務接待等服務，卻不需要承擔前臺文員的人工成本，不需要自己一次性投入很大的裝修及辦公設備（投影儀、文印、咖啡等）初期費用，但可以享用這一切。

這個模式對個人從業者、臨時項目、剛起步的微創企業、中小企業而言，無疑是非常棒的。經濟越發達的地區，有2個特征“高租金”及“高人工”，在這些地區共享的價值越體現得淋漓盡致。

聯合辦公：我們聯合什么？當然是把資源聯合起來、把服務聯合起來、把人脈聯合起來，最后通過互聯網技術把這些要素，把所有創業者聯合在一起，形成高效率的互助社群。

Question：您覺得wework的估值以及投資者的質疑,會不會影響中國聯合辦公行業?

唐偉：Wework出現了問題，一定會影響到中國聯合辦公行業，例如融資變得困難了。

Question：您覺得聯合辦公這個賽道是不是一個能走的比較遠的賽道？這個行業到底有多大的市場體量？還是一個很容易看到天花板的行業？

唐偉：創富港在成立之初，就有了百年老店的暢想。我們在做創富港之前，是在做“文正科技”（以證券業軟件為主的信息技術企業）。1998年文正科技的一個香港籍股東收購了1家香港灣仔中心，讓我們首次接觸到了共享辦公這個行業（香港稱為Business Centre）。

我們做了深入的研究，認為這個行業是未來的趨勢，特別隨著經濟的發展，租金及人工的高企會讓聯合辦公這個行業的價值更為體現。在發達國家，通過專業運營商運作的商務空間超過30%，目前中國地區這個比例相對偏低，大有可為。

當然隨著科技在這個行業的深度應用，通過科技實現更高效率更低成本的運營能力，這個行業的門檻也會越來越高。

Question：大家都覺得今年經濟形勢不好，從創富港的市場表現看，目前租客群體收到經濟增速下降影響的程度有多大？

唐偉：經濟增速下降，到目前為止我們判斷對創富港還沒有造成影響，我們2018年下半年集團平均出租率達到96.7%。目前我們即時入駐率92.2%。

看起來有所下滑，但我們分析認為主要因素是我們自2018年7月1日起至2019年10月31日運營面積擴張了60.24%。

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創富港的運營經驗分享

Question：你們產品和氪空間,夢想加有什么不同?你們的優勢在哪里?

唐偉：創富港有超過10年共享辦公運營經驗，我們認為我們深知創業者及中小企業的深度需求，因此創富港的服務式辦公室兼具高品質與低成本，同時配套全方位的服務，能讓入駐企業真正實現“省錢、省心、省時間”。同時我們自助研發方圓間商務辦公社群平臺，配合“創享邦”會員社群活動，真正實現互助社群。

Question：你們目前有幾代產品?

唐偉：

創富港1.0模式（成就10億估值企業）

創富港起步時的標準店面積是600平米-800平米，簡稱“一畝地”，我們定義為創富港的1.0模式。我們學習和模仿的原型是“Regus”。創富港1.0的產品和服務非常聚焦，辦公空間核心解決2-3人的基本辦公，元素非常簡約。前臺+會議室共享，辦公室獨享，構成了1.0空間的全部元素。服務層面我們做了更多本土化的改進，以貼近初創業者這一主要客戶群體的需求。

創富港2.0模式（成就100億估值企業）

2015年，創富港定義了新的2.0模式，空間的標準店面積是5000平米，我們學習和模仿的對象是“Wework”。創富港的2.0產品以1.0產品為內核，產品延伸到可以解決30人以內的團隊辦公。

辦公空間增加了更多自助式的物聯硬件服務，打印、復印、快遞、網絡、門鎖、燈具、會議室等日常辦公輔助物品的聯網，進一步提升客戶的感受和自助服務的效率。物聯網的架構旨在不斷地降低人工服務的成本。

伴隨著物理空間的延伸，同時也增加了互助社群APP-方圓間，方圓間連接線下實體的2.0空間資源和會員企業以及員工，打通人與人之間溝通、交流；打通企業之間的合作、互動；同時接入第三方的服務和資源，以進一步提升企業會員的服務效率。

創富港3.0模式（成就1000億估值企業）

我們積極探索創富港的3.0模式，標準店面積是數萬至數十萬平米的空間規模。3.0模式我們沒有現成的模板可供學習和模仿，在這么大的空間內繼續提升給客戶創造的性價比，這需要立體化的解決基本的辦公、生活、社交的需求，還要解決信息流、物流、資金流的需求。

3.0空間可以解決300人的大型團隊的辦公空間及服務，同時在業態上需要增加補充生活、社交的功能。

方圓間將進一步使用創新金融科技更好的服務創業企業，使用互聯網技術，把金融服務提供到手機和電腦的使用者，充分使用企業和員工在平臺上產生的大數據，打通產業鏈的信息流和資金流，從而實現銀行、企業、員工之間資金的高效融通。

隨著方圓間的發展，方圓間集聚大量的企業和商務人群，構建了辦公社交的互助生態圈，產生了大量的服務商和購買者。這些服務覆蓋商務、生活、金融各個方面，構建了一個龐大的商務人士的生態系統。

3.0模式還應就“科技賦能創業”進行全面深入的探索，構建出全方位科技體系。
創富港產品定位在空間、服務、社群。提升服務、社群的收入占比，成為真正科技型企業。

實現理念：科技賦能創業。

使用物聯網構建智能實體創業空間，使用互聯網構建虛擬社群創業空間，通過人工智能大數據賦能創富港及創富港之會員。

Question：創富港中長期發展規劃，依據？

唐偉：2018年5月創富港管理層、董事會、股東大會均通過了3年快速發展的中期規劃，同時謀求恰當時機恰當的市場實現IPO。更遠的規劃有“創富小鎮”及“千億級企業”2個目標。

Question：目前創富港的核心競爭力是什么？

唐偉：創富港的始創團隊背景是IT(信息技術)，我們一直秉持“高效率、低成本”為原則的精細化管理，也大量利用IT技術為“高效率、低成本”進行加持。創富港不斷加大對科技的投入，利用物聯網構建實體智慧創業空間，利用互聯網構建虛擬社群創業空間，并通過人工智能+大數據賦能創富港及創富港之會員。

Question：目前發展最大的困擾和困難是什么？

唐偉：我們在2018年5月確立了快速擴張的發展規劃，以自由資金及經營性現金流的貢獻，創富港可實現30-40%/年的發展速度。我們渴望更高的發展速度（如100%/年），就需要外部資金的支持。目前的大環境對我們的融資增加了困難。

Question：2019半年報利潤為什么相比較上一年下降了55%？是近期擴張過快投入大？還是空置率增加？或者運營成本增加？

唐偉：我們的財報按照上市公司財務準則核算，開新店的業主合同一般前期有免租期及長約遞增條款，但財務計提租金是把2整個合同租金總額平攤到每個月，因此前面的計提租金要遠遠高于實付租金，收入的確認又是采用“權責發生制”（很多合同一次收全年款，收入只能按月確認），因此2018年財報上的權責收入是4.42億，但我們實質的收款收入是4.95億。正是這樣的財務準則，創富港每開一個新店前期一定虧損，大約核算出1個新店前期成長期需用2個同等規模的老店的利潤彌補。2018年下半年我們面積擴張了20.6%，這是導致我們2019年營收呈增長態勢，但利潤同比下降55%的主要原因。

同理，2019年上半年我們持續擴張16.2%，擴張面積數39559.75平方米，2019年下半年利潤仍然會不高。但一旦放緩發展速度，創富港會實現非常棒的利潤數據。因此若對創富港有深刻理解，我們的股東反而是希望看到財報上的“虧損”，因為它意味著創富港的快速發展。

Question：是否考慮并購方式擴張？

唐偉：曾經有嘗試，我們接洽了很多同行的運營中心，但從選址到設計就存在缺陷，即便我們能夠讓其快速滿租，盈利能力也相比自己開店差太多，因此缺乏并購的動力。到目前為止，我們真正并購的運營中心就1家，就是深圳的西海明珠中心。

Question：你們的盈利狀況如何?

唐偉：我們正常情況下，1.0運營中心經營性現金流可在1.5-2.5年回本，2.0運營中心經營性現金流可在2-3年回本。

Question：未來你們有什么樣的愿景?